通勤距离和价格，是吸引IT从业者的两大杀器。

售楼处，图文无关

(资料图片)

文｜周遐观   编辑｜刘狄

最近两年，昌平区回龙观板块上新不断，北清橡树湾、北清云际、奥森春晓、建发·珺和府等都在北清路沿线上。靠近“码农”聚集的海淀、新盘众多，也使回龙观着实吸纳了不少互联网大厂的从业者在此定居。

地理位置

最近，财经新产走访了该区域建发城建·文源府、北清云际等几个项目。售楼处现场人头攒动，沙盘前挤满了看房人群。

产品定位首置   交通存在短板

“周边在售的奥森春晓、北清云际得房率低，还配建保障房，想买商品房的客户会担心；而珺和府售罄了，这也是文源府卖得好的原因。”建发城建·文源府销售人员表示。

据北京住建委数据，该项目于去年12月底开盘，截至4月21日，已网签397套，均价61706元/㎡。公开资料显示，文源府位于五环外，地处昌平区回龙观边缘的二拨子村，整个社区规划11栋住宅楼，共计897套房源，产品为洋房和高层。

住建委网签数据

项目主打57㎡-130㎡的刚需产品，销售指导价6.2w/㎡，总价350万-800万元。最小户型为57㎡的小一居，销售介绍说该户型十分受欢迎；主力户型为75㎡、103㎡、115㎡、130㎡的二至四居。

产品层面，文源府得房率介于76%-80%之间，相比于奥森春晓和北清云际两个项目要高。楼面价文源府只有3.6w/㎡，比珺和府的4.06万/㎡要低，利润空间更大，因此开发商也在产品上做了提升。比如“100㎡的三居，大面宽短进深，南北通透，南向三面宽三通透。”销售人员介绍。

不过从财经新产的实际体验看，该户型的总面积偏小，因此各空间的尺度还是显得有些局促。总体来看，文源府各户型都中规中矩，亮点不多，但也没有大的硬伤。

文源府最大的问题在公路交通。首先，文源府离最近的昌平线“生命科学园”站，直线距离1.4公里，高德地图显示步行需29分钟；距离13号线的“新龙泽”站更远一点，直线距离有2公里左右。这对于依靠地铁出行的上班族来说，有些尴尬。

其次，项目西侧300米是京新高速，噪音会有一定影响。此外，文源府虽然距离海淀很近，但因为京张铁路、昌平线、京新高速三条路阻挡，去海淀只能绕道走北清路从小牛坊桥，穿过京新高速进入海淀后，再南下；或者往南走后厂村路。这两条路都非常堵。

区域存不确定因素   价格优势明显

在踩盘当天，很看房客围在公告栏前，讨论着项目旁可能会新建“东北环线”的事情。财经新产了解到，有业主在购房后才发现，项目西侧还有市郊铁路东北环线经过，距小区直线不足百米，而件事开发商没有提前公示，所以很多业主开始维权。

财经新产踩盘当天，项目公示栏已经增加了这一条。据销售人员介绍：“这段铁路线应该会往西移200米左右。”他表示，这条市郊铁路东北环线还处于规划阶段，后续会有环境影响评价工作跟进，业主可在环评阶段提出需求。

不过，该地段问题也不只影响文源府，周围北清云际、奥森春晓和2022年9月开盘的北清橡树湾都被波及。

据北京市住建委数据，截至4月21日，北清云际已网签771套，开盘一年7个月去化率为80.15%；奥森春晓已网签361套，开盘一年5个月去化率为58.23%；北清橡树湾已网签684套，开盘7个月去化率为52.17%，去化都不算太快。

住建委网签数据

从定位上看，回龙观区域的文源府、珺和府、北清云际、奥森春晓、北清橡树湾都瞄准在海淀工作的互联网从业者。该板块距离海淀核心产业区最近，到中关村软件园的直线距离3.8公里。销售人员也表示，前来看房选房的客户，大都是在互联网大厂工作的高收入人群，他们对未来收入预期较好。

5个项目的地理位置

此外，据房天下购房人群画像显示，该区域最受单身的非本地人欢迎，是很多互联网从业者置业上车的首选。从这里也能看出，这几个盘特别是建发连开2盘，都是落地昌平，但瞄准海淀，准确说是瞄准海淀的“码农”。

置业者人群画像

从价格上看，回龙观全区二手房均价51601元/㎡，如此来看，文源府等项目价格优势不明显。

但对比周边的次新房，则形成比较明显的倒挂。据贝壳找房数据，同属于回龙观的领秀慧谷D区二手房均价71326元/㎡、融泽嘉园二手房均价65165元/㎡、金域华府一期均价71634元/㎡，都高于6.2万。如果算上新房税费低、无中介费，这几个盘的价格优势就更明显了。文源府销售也表示：“价格倒挂是不少客户果断出手的原因之一。”

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